調(diào)控加碼，市場分化加劇。換言之，眼下樓市不是那個“閉著眼睛買都能升值”的市場，優(yōu)劣產(chǎn)品的居住體驗(yàn)、升值前景，稍作對比高下立見。在此背景下，開發(fā)商為了吸引客戶，各種形式的營銷在所難免，但是營銷花樣太多，就容易滋生虛假信息，造出許多“虛偽”概念。今年“3·15”，我們用放大鏡辨別這些樓市“偽裝”。

　　【“偽”豪宅】

　　只有豪價(jià) 沒有豪品

　　在很多城市的樓市中，豪宅遍地開花，但當(dāng)中也是魚龍混雜。曾經(jīng)有開發(fā)商直言不諱：“在鄭州買一處地皮，只要肯花錢打造，就可以變身豪宅。”對此，不少網(wǎng)友調(diào)侃，“無地段，無景觀，就因?yàn)槭谴髴粜秃途鶅r(jià)高也能算豪宅？走爛路，近高壓電站，也說是豪宅？”

　　有業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)“偽豪宅”的特點(diǎn)：先天不足，缺獨(dú)特不可替代的自然資源；缺高品質(zhì)個性化產(chǎn)品，唯有以“奢華裝修”、“傳世資產(chǎn)”等溢美之詞包裝；缺生活配套及國際化水平的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)今“豪宅”市場中，大戶型叫豪宅，有稍大一點(diǎn)花園的樓盤也叫做豪宅。

　　有專家表示，豪宅必須有配套，其周邊必須具備完善的配套設(shè)施以及景觀、人文、治安等環(huán)境，一些樓盤周邊配套明顯不足。豪宅還有更為簡單的指標(biāo)區(qū)分，豪宅樓盤一般要擁有不可取代的資源，容積率在0.7之內(nèi)。

　　【“偽”學(xué)區(qū)房】

　　教育局并未授權(quán)

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，擁有教育資源的樓盤比同檔次樓盤的價(jià)格高10%~15%。而伴隨著很多城市樓市版圖不斷外擴(kuò)，開發(fā)商們抓住了“教育需求”與“名校供應(yīng)不足”之間的矛盾，紛紛在項(xiàng)目中引入學(xué)校。利用“學(xué)區(qū)房”來吸引置業(yè)者關(guān)注可謂是屢試不爽。

　　從目前市場上看，目前的所謂購房送就讀資格模式有兩種：其一是通過在學(xué)校附近建房子，按片區(qū)獲得就讀資格，這與購房入戶是同一性質(zhì)；其二是樓盤與學(xué)校合作，給學(xué)校建校區(qū)，從而得到一定的優(yōu)惠政策，不過這往往名額有限。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，購房不一定就有上學(xué)的資格。對于公立學(xué)校而言，能否上學(xué)需要按片區(qū)申請，開發(fā)商并無話語權(quán)，在申請的排序中有無戶籍、是否落戶在學(xué)區(qū)內(nèi)、有無房產(chǎn)、計(jì)劃生育有無達(dá)標(biāo)等條件都被作為衡量入學(xué)的條件。而對于二手房的買家則要先到所屬街道了解該房產(chǎn)的就讀資格是否已經(jīng)使用，購買房產(chǎn)后是否能在當(dāng)年或者幾年后才可以申請就讀資格。

　　有專家提醒說，開發(fā)商只是說片區(qū)內(nèi)的房子，并沒有擔(dān)保一定可以就讀。且口頭承諾并不會簽入購房協(xié)議。為了慎重起見，業(yè)主應(yīng)當(dāng)?shù)皆摌潜P所在地教育主管部門去咨詢核實(shí)一下該片區(qū)是否屬于該學(xué)校的就讀范圍。

　　【“偽”地鐵物業(yè)】

　　緊臨地鐵站 走路需要30分鐘

　　“坐擁地鐵線、緊臨地鐵站、出門就是地鐵。”不少市民被這些廣告語打動，買下了開發(fā)商口中津津樂道的“地鐵物業(yè)”。但是，這些被開發(fā)商鼓吹的“地鐵物業(yè)”究竟有多少是真正緊臨地鐵呢？

　　“一些所謂的‘地鐵房’隨著樓市的熱潮，價(jià)格也水漲船高。但實(shí)際上，這些樓盤距離地鐵出口往往有30分鐘左右的路程，嚴(yán)格意義上講，很難和地鐵樓盤掛上鉤。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。

　　還有一些樓盤說是地鐵物業(yè)，但其實(shí)僅僅是“規(guī)劃中”的地鐵，這些規(guī)劃中的地鐵線距離開通常常需要3~5年之久，并且規(guī)劃也還存在調(diào)整和更改的可能，最后開通時地鐵口在哪個位置都無從得知。

　　因此，專家提醒，廣大購房者在關(guān)注地鐵樓盤的同時，也要從今后居住的實(shí)際情況出發(fā)，真正去考量樓盤本身與地鐵的實(shí)際距離，避免為虛假的地鐵概念買單。 

　　【“偽”配套】

　　買前是承諾 買后是傳說

　　相信不少買過房的人都有如下體驗(yàn)：開發(fā)商的樓書和廣告宣傳資料中，都自稱配套成熟：已有某知名超市與連鎖餐飲店入駐底商，屬于商業(yè)繁榮社區(qū)；又或是將規(guī)劃大型商業(yè)中心；又或是在社區(qū)中將會享受天然湖泊等。可是買下房子后，置業(yè)者才苦著臉說：“很多東西都是傳說。”

　　“我們樓盤有社區(qū)沿街商鋪，還有社區(qū)會所，完全能滿足業(yè)主的生活需要。”這是我們常常聽到的“承諾”。但是交房后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)沿街商鋪以房產(chǎn)中介、裝修公司等為主，并不適用于普通業(yè)主需求。不少社區(qū)商業(yè)在經(jīng)營過程中，由于地段、經(jīng)營項(xiàng)目、費(fèi)用等限制，社區(qū)商鋪幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，很多交房兩三年的社區(qū)商鋪還在招租中。

　　【“偽”回報(bào)率】

　　1%回報(bào)率也能“養(yǎng)三代”？

　　近幾年來，商鋪價(jià)格的快速上漲，導(dǎo)致商鋪投資門檻大大提高。而很多城市市區(qū)內(nèi)外的各種綜合體、商業(yè)街和社區(qū)商鋪越來越多，讓很多投資的市民擔(dān)憂投資回報(bào)能否達(dá)到開發(fā)商所承諾的？

　　很多商鋪的購房者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多商鋪的投資回報(bào)率普遍在下降，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，核心商圈的回報(bào)率在5%左右，有些甚至僅有1%~2%，難以實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”。因此，開發(fā)商宣稱的投資商鋪回報(bào)率起步8%是不靠譜的。

　　有專家表示，商鋪投資溢價(jià)暴漲時代已經(jīng)過去。雖然新興區(qū)域的中高端商場將如雨后春筍般誕生，新興商鋪的起租也相對較高，但在商圈不成形的情況下，即使租金起點(diǎn)高，也難以維持下去。（李飛）