一面是宏觀經濟持續疲軟，一面是優質寫字樓市場出現供應高峰，受此影響，今年二季度，全國多個城市的寫字樓市場均出現空置率上升和租金漲幅趨緩現象，杭州也不例外。
世邦魏理仕上周最新發布的《2013年第二季度中國房地產市場回顧與展望》顯示，今年二季度，全國優質寫字樓新增供應總量達163萬平方米，創歷史新高，其中近8成新增面積來自二線城市，供應高峰加上宏觀經濟疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，造成以成都為代表的多個城市空置率攀升至近年新高或歷史極值；而這也造成了整體市場租金增長的進一步放緩，比如北京全市優質寫字樓平均租金的上升勢頭在持續了超過三年之后在今年二季度戛然而止，上海優質寫字樓平均租金也已連續四個季度環比微跌。
杭州整體空置率攀升至27％
二季度租金環比繼續微降
作為知名的地產1.5線城市，杭州寫字樓市場也跟隨全國大盤走出了類似行情軌跡。繼一季度租金微降后，世邦魏理仕數據顯示，二季度，杭州優質寫字樓平均租金繼續環比微降0.9％，為4.05元/平方米/天，算是表現穩定，但板塊間也出現了明顯的分化現象；同時，全市空置率繼續攀升至27%。
以具體板塊論，租金方面，黃龍居首，為4.99元/平方米/天；武林次之，為4.09元/平方米/天；錢江新城為3.80元/平方米/天；慶春鳳起板塊排名最末，為3.58元/平方米/天。
當然，租金水平和市場的供求程度直接相關，錢江新城之所以租金不高，這跟二季度的海量新增供應有關。根據世邦魏理仕數據，錢江新城二季度新增供應量21.2萬平方米，但凈吸納量僅為3萬平方米，由此也直接推高板塊空置率至有些驚人的46.5%！
反觀其他板塊，三大板塊二季度均無任何新增供應量，空置率也均控制在一成以下，黃龍空置率為9.4%，武林8.5%，慶春鳳起板塊8.2%；在凈吸納量方面，黃龍和武林都數量不多，分別為3463平方米和1980平方米，慶春鳳起板塊甚至是負數，為-329平方米，這也顯示近期該區域寫字樓市場的不容樂觀，說明整體而言有企業將辦公場所外遷。
黃龍、武林板塊租金仍在漲
接下去供應稀缺局面稍有緩解
“雖然經濟形勢堪憂，但由于跨國公司對核心區域甲級辦公面積的需求依然強勁，黃龍、武林等傳統市中心商務板塊二季度租金仍出現小幅環比增長。”世邦魏理仕報告中指出。
記者采訪兩個板塊中的標桿性項目后發現，情況確實如此。據了解，黃龍板塊的世貿麗晶城歐美中心（EAC）平均租金目前已超過8.5元/平方米/天，企業入駐率接近100%，“因為基本是滿租狀態，因此少有新的客戶進來，二季度也以到期續簽客戶為多，其中租金高的已達9-10元/平方米/天”。歐美中心一位相關負責人介紹說，像某財富500強外資企業近期就搬到了歐美中心，辦公面積也從450平方米擴充到1000平方米。此外，某知名服務式辦公室服務商預租了黃龍某在建辦公樓項目1300平方米的面積，歐洲奢侈品牌Bulthaup也在公元大廈租賃了400平方米左右的展廳。
武林板塊情形類似，像區域內標桿項目坤和中心，目前平均租金已達8-8.5元/平方米/天，在經濟大勢不樂觀的情況下相較于去年的7.8元/平方米/天仍有一定上漲；入駐率也達到98%，一有辦公面積空出來馬上就有客戶等著要，盡管騰挪空間不大，但二季度仍有外資企業想辦法擴充了辦公面積，也有新的金融投資類企業進駐。
同時，上述兩個板塊一直面臨著新增供應量很少的局面，接下去會稍有改善。黃龍板塊內，預計德力西大廈即將于今年三季度交付，體量為5.8萬方，新芯智谷將于四季度交付，體量為10萬方。武林板塊接下去則有大家·武林時代，即將于明年6月交付，盡管體量不大為2.3 萬方，但仍具有作為“武林CBD最后的純租賃寫字樓”的稀缺性。“目前項目已進入大客戶洽談預租階段，我們希望走性價比路線，預計租金區間為4.5-6.7元/平方米/天，平均租金約為5.4元/平方米/天。”該項目相關負責人表示。
錢江新城空置率居高不下
短期內去化和租金下行壓力不小
而杭州寫字樓市場連續幾年來的供應重鎮錢江新城，二季度由于迪凱銀座、榮安大廈和中華航空大廈三個項目集中交付，為板塊新增供應約21.2萬平方米，基于消化周期和速度問題，直接將板塊寫字樓空置率推高至40%以上。短期內，錢江新城商務市場仍然呈現出供大于求的局面，平均租金也環比微降0.6%，至3.80元/平方米/天。世邦魏理仕分析稱，租金下調壓力主要出現在一些品質不高的項目，小業主租金報價有所下調，但高品質尤其是純租賃物業仍然表現堅挺。
和傳統市中心板塊黃龍、武林等相比，作為高端新興商務區的錢江新城新增供應量大、空置率高企的狀況已經持續數年，之前市場發展緩慢，租金幾無增長，可以說表現欠佳，但隨著時間節點的推移以及多方利好消息的到來，似乎開始漸露曙光。
“雖然從短期來看，錢江新城仍是杭州優質寫字樓市場去化壓力的集中所在，租金下行壓力猶存。但我們仍然認為，政府對相關行業的扶持政策、未來區域內配套設施和交通通達度的不斷完善都將推動增強錢江新城作為CBD的集聚效應，因此該板塊的未來還是可期待和積極樂觀的。”世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞分析認為，未來市政府的搬遷、幾大商業綜合體的齊集開業以及地鐵二號線、四號線的開通等，都將集體推動錢江新城這一新興商務區的發展和成熟。
“錢江新城目前大量空置且租金不高的狀況，和多方面原因相關。首先是新增供應量過大，消化速度趕不上供應速度，其次是經濟形勢不佳影響到了企業的租賃打算和預期，再者，目前錢江新城的企業使用成本也較高，比如公共交通不便，車位不多停車費貴等。但錢江新城的未來預期還是向好，近期利好多是一個原因，另一方面則是因為錢江新城仍是杭州優質寫字樓新增供應最大的板塊，傳統市中心板塊新項目已是屈指可數，幾無騰挪之地。”中原地產寫字樓部經理高峰則如此判斷認為。
文/商報記者 陳賁 攝/商報記者 詹逾
