“未來房地產的發展我們主要看兩點，一是區域發展更加分化，二是開發商愈加分化。尤其在這輪調控之后，市場冷靜下來，開發商的分化會比城市分化更加明顯。”著名經濟學家馬光遠表示。
的確，回顧2016年，巨頭崛起，百強房企市場份額接近五成；30家房企花1.27萬億元拿地，環比上漲51%；房企并購大戰此起彼伏，愈演愈烈……種種跡象表明，市場集中度攀升，房企兩極分化加劇。
蘭德咨詢總裁宋延慶稱，未來五年80%的房企將出局。究竟如何在未來競爭激烈的布局卡位戰中脫穎而出，值得一眾房企思考。
巨頭崛起市場集中度大增 房企兩極分化加劇
每年都有排行榜，2016年，格外不同。
中指院數據顯示，2016年躋身房地產銷售額百億排行榜的房企多達131家，銷售總額超過整體市場份額的50%。其中，3000億元以上的超級陣營脫穎而出，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場份額已近10%。1000億-3000億企業共9家，除了綠地、保利、中海、萬達4家“資深”千億級企業外，還有融創、華夏幸福、綠城、華潤、金地5家新晉企業均首破千億。
2016年的土地市場同樣表明，房地產行業的集中度越來越高，市場份額向個別幾家大企業聚集。
業內權威機構數據顯示，2016年監測的30家房地產企業過去一年已經耗費了1.27萬億元用以收購土地，比2015年的8445億元增加了51%。其中，有4家拿地金額超過1000億元，分別是萬科、碧桂園、中國恒大、融創中國，同比增幅分別高達138%、164%、61%、230%。有19家房企2016年的拿地金額有所增加，其中7家房企的拿地金額是2015年的2倍以上。
強者恒強，大房企依然有足夠的資金去拿地，在土地市場方面雄心勃勃，而中小房企則明顯“心有余而力不足”，兩極分化愈加嚴重。
房企并購進入高潮 大魚吃小魚繼續演繹
在優質資源稀缺與資金寬松的影響下，2016年的房地產行業，房企兼并重組愈演愈烈。其中，龍頭房企憑借規模、資金優勢成為房地產行業并購的主力軍。根據中指院的統計數據顯示，年內銷售規模在300億元以上的房企，完成及正在進行中的并購案例接近100起，占行業并購數量的七成以上。
2016年，部分并購事件回顧：中海收購中信地產旗下的126個房地產項目；并購之王融創在年內完成10筆收購，耗資近300億元；銷售冠軍恒大地產更是一直走在“買買買”的路上，足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、深深房，更參與炮制了震動整個資本市場的萬科股權大戰……
上述收購是去年行業收購大戰中的縮影，只是冰山一角。
隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，以并購為主的外延式增長將成為企業破解熱點城市拿地困局、有效降低資源獲取成本的主要途徑。手里有地但開發能力弱的中小型房企若無法通過開發模式盈利，賣土地、賣股權現象就可能會頻繁出現；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個企業會被當殼賣掉了。對于彈藥充足的大型開發商，會出手收購現金流緊張的小型開發商。
招商蛇口總經理許永軍接受第一財經記者采訪時表示，在2017年，大型房企將加速整合并購中小房企，行業集中度進一步提升，房企分化進一步加劇。
未來五年80%的房企將出局
2016年，調控壓頂、市場降溫、行業分化、企業整合速度和洗牌速度加快。2017年，對于開發商而言，無疑又一個大考。擴張還是收縮？關系到成為市場中的大魚還是被吃掉的小魚的問題。
對此，著名經濟學家馬光遠認為，行業中的布局卡位大戰已經打響，房企以往靠規模，靠數量的運營模式基本上是行不通了。隨著行業競爭不斷加劇，馬光遠同樣認為，未來80%的開發商會逐步消失，領域在縮小，分化在加劇，對開發商的要求也越來越高。
馬光遠還表示，開發商的分化不是誰做的大、誰做的小，而是誰能夠率先打破現有的模式，突破靠賣房生存的思路，拓展自己的產業鏈，搭建一座為客戶提供高品質服務與精神愉悅的“橋梁”，把自己塑造成為一個生活方式運營商，一個真正能夠為人們生活提供高品質服務的機構。當然，這是對自己提出了更高的要求，也只有這樣，企業才能成為最終贏家。
