近日，上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動(dòng)不安的樓市繼續(xù)降溫，究其原因便是樓市投機(jī)者余火仍存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來中國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場持續(xù)收緊將是大概率事件，樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房價(jià)回落。但需要注意到，在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下，仍是投機(jī)者樂園的樓市，或難打破樓市“十調(diào)九漲”的怪圈，因此，作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長效機(jī)制應(yīng)盡快推到臺(tái)前。

　　市場異動(dòng) 政策頻出

　　1月7日，重慶市國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定。對(duì)于定價(jià)不合理以及調(diào)整預(yù)售價(jià)格的，需提供調(diào)價(jià)依據(jù)，理由不充分、不合理的，不辦理變更備案。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房價(jià)等。

　　而對(duì)未按照規(guī)定公布價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)或虛假廣告宣傳對(duì)外銷售的，重慶表示，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢。對(duì)于違規(guī)行為將計(jì)入房地產(chǎn)信用檔案，并將有關(guān)信息通報(bào)土地、稅收、金融等相關(guān)部門，限制其土地購置、金融信貸等活動(dòng)。

　　同日，上海住建委宣布鑒于近期部分商業(yè)辦公項(xiàng)目存在違規(guī)銷售、擅自改建投訴量大增等情況，將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目集中清理核查，并暫停此類項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海已有128個(gè)項(xiàng)目被暫停銷售。

　　而在此之前的2016年12月31日，西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

　　2016年12月底，石家莊下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為監(jiān)管的通知》，要求住建、工商等多個(gè)行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，切實(shí)規(guī)范地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營行為。今年1月3日，海南通報(bào)全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)未備案的1352家，海南省住建廳要求未備案的中介機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)抓緊時(shí)間備案，否則將按規(guī)定暫停其商品房銷售網(wǎng)上簽約資格。“政策連出的主要原因還是市場異動(dòng)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)，但在購房者預(yù)期未改的背景下，政策效應(yīng)卻在不斷縮減。

　　從去年12月來看，部分樓市反彈跡象顯現(xiàn)。某房產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份受年末業(yè)績追趕等影響，交易數(shù)據(jù)有所反彈。2016年12月份，監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2299萬平方米，環(huán)比增長15.6%，同比減少2.8%。從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動(dòng)，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，在隨后包含元旦假期的一周，成交面積更是多達(dá)129萬平方米，達(dá)到近期成交量的最高值。從重慶2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月。

　　長效機(jī)制箭在弦上

　　近日，國家發(fā)改委主任徐紹史在國新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會(huì)上表示，中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價(jià)也得到有效控制，正制定長效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

　　“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬科總裁郁亮此前也曾表示，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長效機(jī)制、增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。

　　值得注意的是，此前房價(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

　　此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房價(jià)恐慌性暴漲的一個(gè)重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導(dǎo)致房價(jià)大漲，而應(yīng)該去庫存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

　　財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也指出，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個(gè)月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本。”

　　“住房長效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時(shí)間表。”倪鵬飛表示，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

　　戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場需求，全面開征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長效機(jī)制，這是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵。

　　倪鵬飛則建議，房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費(fèi)和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時(shí)建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

　　2017房地產(chǎn)價(jià)格或僵持

　　“類似于2016年支持商品房高速增長的資本性因素應(yīng)該在逐步削弱，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，在此背景下，2017年應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格僵持的一年。”萬科董事會(huì)秘書朱旭如是表示。

　　瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和。由于目前市場整體庫存較低，過去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫存也有下降；去年新開工和房地產(chǎn)投資勢頭不強(qiáng)，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調(diào)控，而是因城施政，和2010年、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和。

　　“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)新開工及投資的增長可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調(diào)整是溫和的。”汪濤表示。

　　針對(duì)未來房地產(chǎn)政策走向，汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政，加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大中心城市的范圍等，但不會(huì)有重大的緊縮政策。

　　瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎還特別指出，房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力，這有助于房企盤活資金，還可為市場提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。

　　招商蛇口董事會(huì)秘書劉寧也指出，預(yù)計(jì)2017年的市場會(huì)全面降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊，高價(jià)拿地不可持續(xù)。