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進入2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度繼續(xù)提高。根據(jù)多家機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計報告，今年上半年，銷售額超千億元的房企達(dá)到12家；而前7月，銷售額超千億元的房企已增至15家。
但與此同時，“房住不炒”、“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等理念也在不斷深化，“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進入了相對的深水區(qū)”。業(yè)內(nèi)人士近日指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控可以看到國家的決心，一定要把房地產(chǎn)杠桿降下來。
調(diào)控嚴(yán)格的大環(huán)境下，包括中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一等在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房地產(chǎn)還有10年左右的發(fā)展期”。朱中一強調(diào)，在這一發(fā)展期，“沒有競爭力的企業(yè)很難生存，沒有核心競爭力的企業(yè)很難發(fā)展。”
房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展期
根據(jù)多家機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計報告，今年前7月，銷售額超千億元的房企已增至15家，行業(yè)集中度繼續(xù)提高。中泰證券分析師倪一琛認(rèn)為，在下半年政策維穩(wěn)、融資管控依然從緊的背景下，行業(yè)格局分化加劇、集中度將繼續(xù)上升，優(yōu)質(zhì)龍頭房企“強者恒強”。
“當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展期，市場分化、企業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快。今后新建商品房年均銷售量還會減少。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在近期舉辦的在2019中國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會上直言，這些問題，確實使一些地方不少企業(yè)焦慮，不少企業(yè)也確實面臨著短期的生存與未來的發(fā)展問題。
“行業(yè)的變化確實很快，尤其是這幾年更快了。”康橋集團執(zhí)行總裁朱榮梅向《華夏時報》記者坦言，當(dāng)前整個行業(yè)進入了調(diào)整階段，實際上，上半年公司業(yè)績也是有些壓力的。因此下半年剛開始，公司就加強回款、努力降低無效庫存。
“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進入了相對的深水區(qū)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控可以看到國家的決心，一定要把房地產(chǎn)杠桿降下來。”業(yè)內(nèi)人士指出，自2014- 2015年開始，政府就一直在提去杠桿。今年的“730“也在繼續(xù)壓房地產(chǎn)的杠桿，這些都是因為當(dāng)下正好進入強化控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險、去房地產(chǎn)杠桿的當(dāng)口上，而今年“730會議”繼續(xù)提出不將地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，可以看到中央對房地產(chǎn)堅決去杠桿的戰(zhàn)略定力。
但在中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹看來，這并不意味著房企的發(fā)展空間就被完全壓縮。
秦虹認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和中心城市引領(lǐng)的城市群發(fā)展、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，使得“房地產(chǎn)還有10年左右的發(fā)展期”，這對企業(yè)來說，仍然是發(fā)展的機遇期。朱中一也樂觀指出，鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和中心城市引領(lǐng)的城市群發(fā)展，城市的更新改造和老舊小區(qū)的改造、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，令房地產(chǎn)起碼還有十年左右的發(fā)展期。在此期間，“我們?nèi)匀灰�(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心，定心謀劃未來”。
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業(yè)內(nèi)：建議房企做好“開門四件事”
新的十年發(fā)展期間，在成本、資金、政策等的約束下，房地產(chǎn)業(yè)如何才能保證持續(xù)長久的未來發(fā)展？業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，房企必須要探索更多細(xì)分領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型空間，強化資源有效整合、提升運營能力，以及重視風(fēng)險評估、利用政策紅利和尋求金融支持等方法。
金科股份董事長蔣思海強調(diào)，當(dāng)單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇瓶頸，變革與突破勢在必行。構(gòu)建“從產(chǎn)品到機制到運營到融資”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，既是護城河也是基業(yè)長青的必經(jīng)之路。將來，頭部企業(yè)的競爭將是生態(tài)系統(tǒng)中的競爭，目前金科就將主要心思用在產(chǎn)品線與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建上。
秦虹則建議，轉(zhuǎn)型要向產(chǎn)業(yè)細(xì)分方向轉(zhuǎn)，要向補短板方向轉(zhuǎn)，要向整合資源方向轉(zhuǎn)：“每一個市場都有巨大的細(xì)分的市場，而每一個細(xì)分市場都有足夠大的規(guī)模。”比如，針對人口結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、消費結(jié)構(gòu)的變化等，這涉及到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、文化、旅游等。
“房地產(chǎn)行業(yè)一方面要更加積極主動順應(yīng)國家的需要，另一方面也要從企業(yè)的角度，更進一步積極思考構(gòu)建自己的核心競爭力。”因此，陳嘯天建議房企接下來做好“開門四件事”：一是企業(yè)的節(jié)奏、方向和路徑不要出問題；二是主業(yè)的強化，一定來自于企業(yè)怎么打造自己的核心優(yōu)勢、核心競爭力；三是存量的優(yōu)化，價值的重構(gòu)；四是產(chǎn)業(yè)的積累。
朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不像制造業(yè)企業(yè)、科創(chuàng)類企業(yè)有明顯的核心競爭力，但是只要認(rèn)真挖掘也是有的。而隨著房地產(chǎn)從短缺時代過渡到過剩時代，房企的發(fā)展戰(zhàn)略打法已經(jīng)在相應(yīng)地進行了調(diào)整。
其舉例說，比如綠城中國對產(chǎn)品質(zhì)量的嚴(yán)格要求、長沙筑工的工業(yè)化裝配式建筑。另外碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等這幾年快速發(fā)展的企業(yè)，其領(lǐng)導(dǎo)核心，把握全局審時度勢的判斷力和大膽突破、敢于競爭的創(chuàng)新力，也是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。
“我覺得從行業(yè)內(nèi)來說，基本上開始從競爭轉(zhuǎn)向競合。”朱榮梅認(rèn)為，目前，城市群的集聚提供了企業(yè)再去發(fā)展的空間，而創(chuàng)新技術(shù)提供了企業(yè)戰(zhàn)略升級的可能。其向《華夏時報》記者表示，作為房企，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，首先要加強協(xié)同、尋找企業(yè)發(fā)展的模式創(chuàng)新，其次要加強戰(zhàn)略研究。同時，也要重視對研發(fā)的創(chuàng)新研究以及管理創(chuàng)新。
不過，三巽集團助理總裁李翔提出了“做好主業(yè)”的觀點。李翔向《華夏時報》記者解釋說，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一共有十幾萬億的市場了，集中度也跟好。但在一些房企加緊轉(zhuǎn)型、選擇多元化路徑的同時，作為發(fā)展中的房企，三巽目前仍然會將重心放在房地產(chǎn)開發(fā)這個主業(yè)上，盡力“提供一個非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，全方位的產(chǎn)品”。
