有人說，人流聚集在哪里，城市就在哪里。又有人說，地鐵開到哪兒，城市未來就在哪兒。從鄭州地鐵1號線路線開工到開通，再到近在眼前的正式通車，“地鐵”成為房地產行業(yè)中最為活躍的字眼。伴隨著地鐵1號線正式開通進入倒計時，這趟開往春天的地鐵，也攪動了鄭州樓市一池春水。
地產聯袂地鐵
上演完美協奏
春之聲圓舞曲
樓市版圖再定義
地鐵是一個夢，清晰了城市夢想的輪廓。地鐵是現代化都市的標志之一，它與高樓大廈、廣場闊路同為都市的象征;城市里密集起來的人流與車流，給彼此之間帶來了交通的不便，地鐵是化解城市交通頑疾的良藥。
每小時80公里的超快時速、車次頻率高、發(fā)車時間精準、全程暢通無阻，無怪乎在全球100多個擁有地鐵的城市中，平均60%~80%的市民首選地鐵出行。
對于城市最重要的經濟板塊樓市而言，地鐵同樣是個夢想。當這個城市為地鐵即將來到而歡呼雀躍的時候，樓市里的人們也已經開好了香檳。
事實上，國內外大都市中的實例，早已把地鐵之于樓市的益處論證得清晰明白。地鐵，一條將社會財富向城市熱點區(qū)域集中的金線。在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經成為發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆嵱贸潭茸罡摺⒖癸L險能力最強的物業(yè)形式。分布在地鐵附近的住宅、商業(yè)，其輻射能力遠遠強于傳統(tǒng)中心區(qū)物業(yè)。
地鐵來了，樓市快跑。在鄭州，分布在地鐵沿線的樓盤，早已炙手可熱。“地鐵房”因其無與倫比的交通區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)增值潛力成就地鐵沿線樓盤的價值核心。而當鋪天蓋地的房地產廣告襲來之時，“地鐵”無疑成為它們的核心競爭力，沿線房價也隨之水漲船高。
升龍又一城，可謂鄭州開盤最早的地鐵概念房之一，由于緊鄰地鐵1號線新鄭州大學站，作為鄭州高新區(qū)最西第一排，從地理位置、配套資源等方方面面都不能與市中心樓盤媲美，然而，從2012年年初第一次開盤到2013年的數次開盤之間，均價從5000元/平方米上漲到7500元/平方米，上漲近50%。
河南財經政法大學教授劉社在分析時表示，“地鐵縮短了時間距離，時間距離的縮短，會使地鐵沿線的地租、房價提升，無論是商業(yè)用房還是住宅。”
不僅如此，正是得益于地鐵1號線帶來的利好，才使得高新區(qū)從眾多區(qū)域逐漸走進購房者的視野，“工作在城區(qū)居住于郊區(qū)”的生活模式也由此走進鄭州人的生活。
同樣位于高新區(qū)科學大道的正弘高新數碼港也搭上了地鐵這班快車。近日，記者在正弘·高新數碼港營銷中心走訪時看到，到訪客戶中將近50%的購房者與自身的地鐵情結有關。項目營銷負責人表示，“事實上，正弘·高新數碼港很多客戶對地鐵房相當關切，作為1號線與8號線雙地鐵房，這在全城地鐵房中非常稀有，地鐵投入運營后，這里將呈現出居住與地鐵、地鐵與商業(yè)互動呈現的國際化生活業(yè)態(tài)。”
據了解，繼1號線正式開通之后，地鐵1號線二期工程以及5號線隨即投入施工。計劃于明年2月份開工建設的地鐵1號線二期工程，向西延伸到河南工業(yè)大學站、新鄭州大學站、科學大道站等站點;向東延伸站點到龍子湖南站、龍子湖站、龍子湖北站等站點。1號線與5號線全線開通后，包括高新區(qū)、龍子湖板塊、航空港區(qū)的郊區(qū)腹地都將搭上地鐵的快車。
在地鐵1號線外延線路另一端的龍子湖板塊，被十幾所人文高校環(huán)繞。地鐵的開通，將滿足當地龐大師生群體膨脹迫切的出行需求。對此，永威·五月花城策劃部負責人認為：“高校烘托的人文氣息形成龍子湖板塊成熟的社會文化，然而，單憑這一方面很難托起龍子湖未來的發(fā)展，地鐵到來兌現了完善龍子湖板塊交通配套的承諾，可謂是雪中送炭。”
置業(yè)觀變奏曲 郊區(qū)樓盤受熱捧
法國導演呂克貝松在電影《地下鐵》中寫道：“地鐵時代”的到來，一座城市的格局、商業(yè)分布、居家版圖以及都市人的面孔都將發(fā)生夢幻般的改變。
傳統(tǒng)地段論因為軌道交通時代的到來正在被顛覆。這些貫通東西南北的郊區(qū)軌道交通不僅帶來空間距離的縮短、城市格局的變化，更將帶來傳統(tǒng)置業(yè)觀念的改變。
地鐵的方便快捷讓上班族早上可以放心多睡一個小時而不用擔心遲到，不必承受上下班時汽車尾氣的困擾，節(jié)省下來的休閑時間可以走親訪友;地鐵的準時高效使城市白領不必再考慮幾點鐘進辦公室，而只需要考慮幾點鐘到地鐵站，地鐵的出現為白領們提供了一個擺脫擁堵、贏得時間的最佳交通方式。
“如果沒有地鐵，我恐怕不會在這里買房。”在地鐵1號線西流湖站西站口800米附近一處項目購房的方女士說。即將開通的1號地鐵線，從東西兩個方向深入遠郊腹地，包括高新區(qū)、客運東站等遠郊與城市核心區(qū)的聯系更加緊密，使得大量的買房需求沿軌道交通逐漸向外延伸。
地鐵的快捷性讓置業(yè)、娛樂、交流與生活都不再局限于原來的圈子，而是圍繞著地鐵線的延伸而擴展。隨著未來多條地鐵線路相繼開通，包括航空港區(qū)、惠濟區(qū)等遠郊區(qū)域不再排除在城市中心之外，“市中心”與“郊區(qū)”的概念界限更加模糊，一個更清晰準確的城市框架圖在地鐵線路的引導之下鋪陳開來。
盛潤置業(yè)副總經理吳建軍分析時認為：“從傳統(tǒng)意義上講，郊區(qū)樓盤位置偏遠，商業(yè)、交通等配套設施不完善;處于中心城區(qū)的樓盤憑借位置優(yōu)越性，以及商業(yè)、園林、教育等配套，社會資源優(yōu)勢明顯，同時，它又面臨著地上交通擁堵不暢的種種困擾。”
“地鐵通往郊區(qū)后，提升了郊區(qū)的交通區(qū)位環(huán)境，從很大程度上彌補了郊區(qū)樓盤從前意義上的種種功能性缺陷，價格也會逐步上升;對于中心區(qū)樓盤來講，地鐵則提升了其出行的快捷性與舒適性。可以說，地鐵的開通使得郊區(qū)與中心區(qū)的資源優(yōu)勢加以均衡，實現了兩者的優(yōu)勢互補。”
一旦空間的隔閡被消除，隨之而來的則是置業(yè)觀念和居住模式上的大變革。人們將會把置業(yè)目光從市中心投向那些交通便利、環(huán)境好、空氣又異常新鮮、房價適中的郊區(qū)。原來人們心目中傳統(tǒng)的郊區(qū)樓盤，因為依傍地鐵1號線，正在向“準市區(qū)”房靠攏。從地鐵1號線沿線熱銷的樓盤看，中小戶型、總價較低的樓盤受到剛需購房者的熱捧。
劉社建議剛需置業(yè)族，當前鄭州三環(huán)以內的商品住宅，單價在1萬元以內已經很難買到如意的房子，地鐵開通后，遠郊樓盤因其交通成本、時間成本的相對優(yōu)勢，性價比凸顯，為剛需置業(yè)族提供了置業(yè)佳選。
新商圈狂想曲 商業(yè)地產迎利好
一個城市的地鐵站附近，往往是人流量最密集的區(qū)域。城市商業(yè)跟隨人流的腳步，人氣驅使地鐵沿線商業(yè)的興盛。
“比如二七廣場，兩條地鐵線在這里交會，所以地鐵會使該商圈更繁榮，但是由于這里的主要交通工具是地鐵，所以人群消費力側重于中低檔，這樣就會讓步行街等商業(yè)模式大行其道。”劉社認為，地下商場會隨之而來，地下商鋪也會繁榮起來。
一般來說，地鐵基本都是晚上10點到12點停運。“在停運前，都可能有人流，超市、商場、飯館會根據人流量來決定自己的打烊時間，這樣就會延長城市生活”。
事實上，地鐵對沿線商業(yè)、寫字樓物業(yè)的助推與提升作用甚至大于住宅，業(yè)內人士認為，地鐵對于商業(yè)及辦公物業(yè)增值的影響，要大于對住宅的影響，而對于工業(yè)用地的影響，則明顯要小于前兩者。
據該業(yè)內人士介紹，上海地鐵1號線開通后，其中一個區(qū)的地鐵沿線商服物業(yè)平均價格提升了三成，而廣州地鐵開通后，市中心一直低迷的寫字樓市場立刻又活躍了起來。在這種形勢下，有能力競標的商品住宅就更少了，特別是在市中心地鐵站口附近，住宅用地的位置會被商服物業(yè)逐漸搶占。
由于地鐵投入巨大，中心城區(qū)商業(yè)、服務業(yè)的土地利用效益更高、付租能力更強，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。同時，一些酒店式、公寓類型式的新型住宅會逐漸占據市場，出現商服相結合的趨勢，以提高付租能力。
“在地鐵效應影響下，也許一些已經‘奄奄一息’的商業(yè)企業(yè)，因為地鐵，又將能重新煥發(fā)生機。”河南省商業(yè)經濟學會常務副會長、秘書長宋向清表示，“如果地鐵站附近之前是商業(yè)繁華地段，那么，隨著地鐵的開通，商業(yè)氛圍會更加濃郁。如果之前并非商業(yè)區(qū)，大多地鐵站出入口附近也會自發(fā)形成一些便民類商業(yè)網點。地鐵的開通，對于鄭州商業(yè)以及整個商業(yè)格局的影響，將會是非常巨大的。”
鄭州市規(guī)劃的6條地鐵線開通后，由于其高效的連通效應，將有可能使原來的商圈變成沿地鐵線布局的商業(yè)帶，發(fā)生由“圈“到“帶”的變化。而商業(yè)帶包含了以各個地鐵站為基礎的若干個商業(yè)節(jié)點，這些商業(yè)節(jié)點會逐漸形成新的商業(yè)區(qū)，隨著商業(yè)區(qū)規(guī)模的擴大，將會結合其他距離較近的地鐵線站點，連片發(fā)展。從而最終實現“由圈到帶及片”的商業(yè)發(fā)展格局。
同時，地鐵的開通，將會促使市民在居住空間的轉移，形成新的居民帶。新的居民帶會帶動新的商業(yè)帶，這些地鐵沿線也會布局一下綠化帶、景觀帶，以及相應的文化設施。這意味著由地鐵線交通帶動商業(yè)帶、綠化帶、景觀帶和文化帶“四帶合一”，將使整個城市的環(huán)境和形象得到一定提升。
值得一提的是，從國內已有地鐵的城市情況來看，地鐵從規(guī)劃確定到建成通車這個過程，對房價一般會有30%的拉動，這其中有四成會在動工之前被提前釋放，動工之后又會釋放四成。當然，即使地鐵通車，地鐵樓盤價值也未見頂。但地鐵樓盤通車后的升值更多要依賴樓市大勢及區(qū)域板塊環(huán)境。因此，接受采訪的業(yè)內人士普遍認為，一般在城市地鐵開通前后，是購房者最佳的切入時機。也就是說，目前是鄭州置業(yè)者的最佳購房時機。
