“阿里巴巴聯手香江集團打造500萬平方米產權旺鋪，終身托管滿租發售，訂房立返房租，首付20萬元起，10年回報率506%。”北京的王先生最近收到了一條這樣的樓盤促銷短信，原本以為是再平常不過的垃圾短信，但“10年506%的回報率”的字眼卻一下子吸引了他，一方面阿里巴巴集團的名氣讓他對這條短信多了幾分信任，另一方面項目主打京津冀的概念讓其對升值有了期待。然而北京商報記者調查發現，該項目并非廣告所言為“阿里巴巴聯手香江集團打造”，而且違規承諾的“售后包租”也隱藏著開發商可能存在的欺詐、變相融資等問題。

　　10年回報率506%

　　據悉，短信所提的“旺鋪”為香河全球家居CBD，由廣東民營企業香江集團斥資200億元打造，據其官網介紹，家居商業連鎖是該集團主營業務之一。

　　香河全球家居CBD項目規劃建筑總面積為500萬平方米，一期30萬平方米的商鋪將于5月出售，短信中提到的“首付20萬元起”指的就是即將出售的一期項目。

　　“一期項目是四層，商鋪面積從60平方米到1000多平方米不等，售價也在1萬-2萬元／平方米之間，商鋪產權40年，買房當天就能看到回報。”該項目一位工作人員向北京商報記者介紹，如果想獲得高額投資回報，買房人要與香江集團招商管理部門簽訂為期10年又3個月的托管合同，招商管理部門負責商鋪的外租及租金的返還。

　　以總價100萬元的商鋪為例，在購買當天開發商會按照合同向購房人返還連續四年、每年8%的房款，總計32萬元。從第五年開始，投資回報率將隨行就市。銷售人員向北京商報記者承諾：“按照現在的房價上漲走勢，五年以后的投資回報率一定在12%-15%之間。”另外，他還補充道，商鋪出租的問題不用擔心，目前該項目一期已經完成了招商，出租率超過90%。

　　賣房子保證回報的銷售方式早在上世紀90年代就曾出現，被業內稱之為“售后包租”。不只是上述項目，在今年的北京春季房展會上，“售后包租”也成為了張家口某旅游地產項目招攬客的噱頭。

　　高回報率只是口頭承諾

　　雖然銷售人員信誓旦旦，但是北京市中唐律師事務所高級管理顧問秦兵指出，“售后包租”中隱藏著開發商欺詐、融資或變相融資后開發商挪用資金、項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平、無法辦理房屋所有權證等諸多風險。因此早在2001年，建設部出臺《商品房銷售管理辦法》、國家工商總局出臺《房地產廣告發布暫行規定》等文件對“售后包租”明令禁止。

　　盡管處于銷售階段，香河全球家居CBD項目就已暴露出諸多問題。例如，購房合同明確的是“購買房產后的第五年，投資回報率將根據市場行情決定”，高達12%的回報率也只是銷售人員口頭承諾，不具備法律效力；銷售人員還透露，為吸引租戶項目推出了入住前四年不向租戶收任何租金的活動。“不收租金，還要向買房人返還購房款的一部分，開發商哪里來的那么多錢？開發商的目的是什么？”上述王先生在了解完情況后，對開發商的動機表示了懷疑，放棄了買房計劃。北京商報記者聯系香河家居CBD母公司香江集團，截至發稿前電話未接通。

　　“開發企業頂風作案，無非就是因為銷售乏力，資金回籠出現了問題。”亞豪機構市場總監郭毅指出，十多年前就已被叫停的銷售方式出現在河北地區，反映出了開發商搶占北京客源的迫切心情。“在北京，普通商鋪起價在300萬元以上，投資門檻高，因此一部分投資需求外溢至周邊地區，為環京地區的項目提供了機會。另外，香河、張家口這些地區本地需求有限，項目消化全靠北京及周邊，尤其京津冀一體化概念的熱炒，助長了環北京部分項目不擇手段地進行推銷，高回報的承諾下風險猶存。”

　　阿里巴巴否認有關合作

　　至于樓盤促銷短信中提到的“阿里巴巴聯手香江集團打造旺鋪”一事，經北京商報記者與阿里巴巴集團確認，根本沒有此事。香江集團官網顯示，4月14日香江集團攜手阿里巴巴欲推出阿里巴巴香河產業帶項目，阿里巴巴集團政府事業部總監汪冰出席了啟動儀式。對于雙方的合作方式，該項目銷售人員透露，阿里巴巴與項目開發并無關系，只是后期將為香河全球家居CBD打造一個網上家居平臺。

　　而對于上述合作，阿里巴巴相關負責人向北京商報記者回應：“阿里巴巴與香江集團沒有合作，屬虛假消息。”另外，阿里巴巴方面還介紹，集團并沒有設立香江集團官網所提的政府事業部，與之相似的政府事務部中也沒有找到汪冰的名字，并表示將對此事密切關注。