“以房養老”看上去很美。對保險公司來說，在產品到期后，通過出售房屋，不僅能收回成本，還能獲得合理的投資回報。但是，“以房養老”要在中國落地，觀念上、技術上、產權上、法律信用環境上、房屋證券化流轉上，一直存在著難以克服的障礙。

　　國家之所以力推“以房養老”，其真正目的在于挖掘住房的養老功能，這個出發點是正確的。社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子來養老是普遍現象。我國傳統的養老模式——居家養老和“養兒防老、房產傳兒”，體現的就是住房的養老功能。

　　自古以來，我國老百姓熱衷于買房置業，目前城鎮居民80%的財產是房產，之所以出現這種傾向，一個非常重要的原因就在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。2012年發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，房產占我國家庭總資產的70%，而美國只有30%。在我國社會保障存在歷史欠賬、社保“空賬”還沒有補足的情況下，不管大家承不承認，住房在未來必然還會主動或被動地承載社會保障功能，特別是養老保障的功能。

　　因此，“以房養老”只是住房養老功能的一種體現形式、自主選擇的形式，這種產品在我國只適用于部分老齡化人群，特別是“空巢”老人、“三無老人”和子女無力照顧的老人。在子女及老人同意、老人又擁有獨立產權住房、且急需醫療護理而經濟困難的情況下，“以房養老”是一種可行的選擇。

　　盡管“以房養老”在我國不服水土、只適用于少數人群，但這并不能否認住房的養老功能，恰恰是住房的養老功能挖掘得還不夠。從古到今，我國90%以上的老百姓都選擇居家養老的模式，對自己長期居住和生活的環境有一種難以割舍的依戀，這事實上是住房養老功能的體現。因此，對大多數老年人來說，順應中國老年人傳統的養老習俗，以住房和居住社區為載體，圍繞居家來設計養老政策是一種可行的、能為最大部分老年人群接受的養老選擇。

　　居家養老的核心是，以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠。因此，圍繞居家來設計養老政策，就是將養老服務體系植入到老人長期居住的房屋和社區環境中，包括養老的軟硬件設施。

　　就硬件而言，應該將養老院、老年公寓、養老社區、老年大學等養老機構中的硬件設施有選擇地在老年人居住的社區中配置，包括兩個內容，一是無障礙化的居住生活物理環境、老年人休閑娛樂活動的設施和場所、老年人日常身體檢查、護理和一般治療的社康中心；二是社康對接的外部醫療機構，主要適用于老年人后期疾病治療和康復等。

　　目前，絕大多數存量住宅社區沒有配置養老設施，即便配置了，也不齊全。我們看到的更為普遍的現象是，由于年久失修和無人管理，為數不多的養老設施也成了擺設，或者變相轉為盈利性的場所，典型的就是社區的會所。廣大社區之所以在養老設施的配置上存在這些問題，本質上也是住房公共配套缺失造成的，這讓住房的養老功能大打折扣。過去10多年樓市快速發展過程中，開發商和購房者過分追求房價上漲收益，沒有多少人在乎公共配套，公共服務配套大多名不副實，而成本大、回收期長的老年設施配置更是被遺忘。

　　養老硬件設施缺失是一回事，養老“軟服務”的問題更嚴重。目前，絕大多數開發商均將物業管理當作成本部門來看待，承諾的物業管理服務內容往往貨不對板，業主與物業管理部門之間的沖突到處都在上演，更換物業管理的小區也不在少數，但效果也不見得多好。

　　2013年發布的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，明確提出“到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。”《意見》主要任務的條款中，首先提到的就是加強社區服務設施建設，并對新社區建設標準和老社區改造標準提出明確要求。但是，這一點并沒有被充分重視，反而是養老地產和“以房養老”借著《意見》的宣傳被過分地炒作，這是本末倒置。可行的養老，還得挖掘住房的養老功能，最關鍵的是做實住房養老公共服務體系建設。