近年來,超級特大國際都市京滬深的房地產市場一直“高燒”不退，房價更是一路高歌猛進，大漲特漲。

　　數據顯示，2006年北京平均房價約為8077元，2016年京城房價漲至38926，足足翻了4倍之多。

　　上海，十年前房價不足一萬元，十年后，均價已突破43000元，十年上漲近4倍。

　　深圳后來者居上，數據顯示，深圳2006年均價只有6757元，而2016年均價已到54478元，漲幅高達706%。

　　房價一路飆升，預期在未來相當長的一段時間里漲勢依舊迅猛。究竟是哪些因素一直在支撐一線房價呢？

　　資源高度集中 人口紅利凸顯

　　超一線城市擁有最優質的資源，導致各階層人士趨之若鶩，爭相涌入，最終的結果就是人口密度過度集中，人口數量出現爆發式的增長。

　　數據顯示，截止2015年底，北京常住人口2170.5萬，戶籍人口1300萬，外來人口870.5萬；上海常住人口2415.27萬，戶籍人口1400萬，外來人口800多萬；深圳常住人口1137.89萬，戶籍人口300萬，外來人口800多萬。三個城市人口總計達到5700多萬，相當于全國13億總人口的4.4%，并且每年仍然呈現快速增長趨勢。

　　城市的人口年齡結構將決定樓市未來需求的可持續性。而京滬深人口結構年輕化，勞動力資源豐富，正處于“人口紅利”的黃金時期。在未來較長一段時間里，將成為支撐房價上漲的強勁動力。

　　土地供應下降且“逢拍必地王”

　　超一線城市土地供應緊張，“逢拍必地王”、“面粉貴過面包”成業內常態。

　　數據顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。無論是土地交易宗數，還是交易體量均創下歷史新低。

　　上海土地市場出現恐慌。有數據稱，上海將建設用地鎖死在3226平方公里，截止2013年已用3070平方公里，未來全部還剩不到156平方公里（含商辦、工業）。

　　深圳土地供應同樣緊張，根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。

　　京滬深土地供給日益縮減，而大型房企資金相對充裕，在預期未來房價將繼續走高的前提下，頻頻出手，爭相拿地，導致三高地塊頻出，地市好不熱鬧。

　　8月11日，上海地市風云再起。融信中國豪擲110.1億元拿地，樓板價高達100315元/平方米，預期未來售價將達到150000元/平方米。

　　2016年6月2日，深圳龍華地王在經歷60億元以下、60億到70億、70億元以上三個分水嶺之后，最終以82.9億元的總價成交，折合樓面價5.68萬/平方　米。

　　北京的高價地塊頻出，如“廣渠路15號地”、“萬柳地塊”、“農展館地”。

　　地市是樓市的試金石。房企拿地成本高，為實現一定的利潤率必定抬高房價，另外，從企業策略角度，房企為增大影響力，樹立標桿形象，高房價、豪宅化也逐漸成為趨勢。因而地價貴族化，帶動周邊房價瘋漲；預期未來房價上漲，房企“下血本”高價拿地，仿佛拿到了地就拿到了未來。

　　庫存告急導致房價報復性上漲

　　今年房價的基本邏輯是“供給短缺導致的報復性上漲”。

　　從現有庫存來看，截至8月20日，北京可售期房住宅的剩余套數為28932套，可售現房住宅套數為32450套。按照每月1萬多套的簽售，去庫存周期不足5個月，盡管北京市場已經是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢必對未來房價形成極大的上漲壓力。

　　深圳房地產庫存降至37000套，按照去年的交易量來算，去化周期約為5-6個月，而房地產市場通常需要8-12月的庫存量，毫無疑問，深圳目前正處于供不應求的局面。

　　上海庫存同樣低位運行，供不應求格局將持續。數據顯示，2016年6月商品住宅可售面積為905.64萬平方米，環比下降4.4%，相比去年12月下降15.8%，按上半年銷售速度，去化周期為7.19個月，處于較低水平。

　　供給在一定程度上決定價格，供給長期低位運行導致市民恐慌性購房，最終勢必引起房價報復性上漲。

　　巨大的經濟規模、完善的基礎設施增大城市吸虹能力、促進房價上漲

　　超一線城市經濟發展迅速，經濟體量在全國居于前列。

　　數據顯示，在2016年上半年中國GDP城市排名中，上海以25300億元位居首位，北京23000億元僅次于上海，深圳則以17500億元位居第四位。

　　超一線城市基礎設施也越來越完善。

　　地鐵、高速、輕軌、立交橋等交通設施的建設使人們的出行越來越便捷。學校、醫院、文體設施、商場、城市花園等公共資源的完善，使人們的生活和學習越來越方便、美好。創業孵化器、科技園、軟件園等園區的建設為人們提供更多的工作機會。

　　良好的基礎設施進一步增大城市吸虹能力，導致更多的年輕優秀人員大量涌入，進而創造更多的GDP。而地鐵、商業、學校等的建設又將大大帶動附近樓盤的銷售，促進房價上漲。

　　信貸杠桿“撬動”樓市 房地產市場未來或將金融化

　　相對寬松的信貸政策大大降低了各大房企的融資難度，為其拿地提供了極大的便利條件，進而在很大程度上促進了地王的誕生，并大大縮短了地王誕生的時間差。另外，信貸過度擴張的高杠桿也導致住房投資者大量涌入，催漲房價，增大樓市風險。

　　現在中國經濟呈現L型走勢，短期內貨幣超發不會改變，個人資產配置與負利率以及人民幣貶值長期化，將導致房地產成為未來資金的水池。

　　居民收入、居民負債比、房貸比、居民杠桿率、貨幣供應率的金融與貨幣杠桿提高，利率、匯率的金融成本下降，導致房價暴漲。

　　對于一線城市房價，房地產資深評論人劉光宇對房天下表示，這一輪房價上漲主要是由于貨幣超發引起的市場恐慌造成的。剛需年年有，而今年非剛需特別多。

　　劉光宇還表示，因為大城市的各種稀缺資源以及人口大量流入的現狀，京滬深的房價或將開啟下一輪上漲模式。雖然在控制，但很難改變。