2016年樓市風(fēng)云變幻，行業(yè)跌宕起伏，從熱火朝天到快速降溫，可說(shuō)是如過山車一樣讓人驚詫，本報(bào)綜合梳理了2016年北京樓市影響較大、關(guān)注度高的十大事件，通過微觀事件來(lái)盤點(diǎn)地產(chǎn)行業(yè)一年來(lái)的變化。
1 通州商住限購(gòu)及衍生事件
2016年5月5日，北京通州區(qū)限購(gòu)升級(jí)，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目被限購(gòu)；2016年6月6日，“北京商住全面限購(gòu)”傳聞全面發(fā)酵；2016年6月中下旬，部分商住項(xiàng)目遭購(gòu)房者連夜排隊(duì)哄搶；2016年8月，“北京將嚴(yán)審商辦產(chǎn)品規(guī)劃方案”傳聞再起波瀾。某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目甚至短短幾天將房子全部賣給員工，變成二手房再上市。2016年北京商住項(xiàng)目大熱，然而自5月通州商住正式限購(gòu)以來(lái)，關(guān)于北京商住的傳聞每每甚囂塵上。在歷經(jīng)了流言的反復(fù)洗禮后，商住市場(chǎng)似乎重歸平穩(wěn)。
2 封閉住宅小區(qū)要開放
2016年2月20日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，由九部分組成，提出了城市規(guī)劃建設(shè)管理的總體目標(biāo)，并部署了一個(gè)個(gè)破解城市發(fā)展難題的“實(shí)招”。其中明確指出，未來(lái)我國(guó)新建小區(qū)要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。2016年6月北京首個(gè)不設(shè)圍墻的街區(qū)制新住宅誕生，地鐵9號(hào)線郭公莊車輛段北側(cè)的一期公共租賃住房項(xiàng)目采用“開放街區(qū)、組團(tuán)圍合、混合功能”的設(shè)計(jì)理念，將容納約3000戶居民，小區(qū)將不設(shè)置圍墻。
3 叫停首付貸
2016年3月份，深圳市金融辦發(fā)布通知，嚴(yán)禁企業(yè)開展高杠桿房貸業(yè)務(wù)；2016年3月9日，上海市和北京市有關(guān)部門同時(shí)表態(tài)要摸底涉嫌高杠桿房貸情況。2016年4月19日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于清理“首付貸”類業(yè)務(wù)的通知》。所謂首付貸，顧名思義就是買房的首款湊不齊，通過一些渠道貸款借錢湊齊。這些借款，主要由中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司和擔(dān)保公司來(lái)提供。由于這部分貸款資金來(lái)源不確定，存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，而受到了監(jiān)管部門的關(guān)注。
4 積分落戶
2016年8月，北京市發(fā)改委發(fā)布《北京市積分落戶管理辦法(試行)》，2017 年1 月1日起，北京正式開始實(shí)施積分落戶政策。申請(qǐng)人在同時(shí)滿足“持有北京市居住證”、“不超過法定退休年齡”、“在京連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)7年及以上”及“無(wú)違法犯罪記錄 ”四個(gè)條件的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)行積分，并申請(qǐng)落戶北京。而積分重點(diǎn)則具體參考9個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)，分別對(duì)“合法穩(wěn)定就業(yè)”及“住所”、“教育背景”、“職住區(qū)域”、“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”、“納稅”、“年齡”、“榮譽(yù)表彰”、“守法記錄”進(jìn)行考察積分。
2016年10月1日起，北京暫住證已升級(jí)為北京居住證。以滿足落戶北京的第一條件。
5 北京停建經(jīng)適房 限價(jià)房
2016年1月，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)：“十三五”期間，在解決完已有輪候家庭后，北京原則上不再新建經(jīng)適房、限價(jià)房，未來(lái)建設(shè)將圍繞公租房、棚戶區(qū)安置房以及自住房展開。保障房申請(qǐng)家庭數(shù)量處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，“十三五”期間預(yù)計(jì)每年在1萬(wàn)戶到1.5萬(wàn)戶之間。未來(lái)政策方向是面向在本市工作的人群和戶籍人群。
6 新廣告法執(zhí)行
2016年9月1日起，新廣告法正式施行。新法中專門增加了虛假?gòu)V告構(gòu)成條件的相關(guān)規(guī)定，一是內(nèi)容虛假，二是以引人誤解的內(nèi)容引導(dǎo)誤導(dǎo)消費(fèi)者，均為虛假?gòu)V告。針對(duì)房地產(chǎn)有許多“紅線”，如房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)公序良俗;廣告中涉及價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限;廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
7 930系列政策
2016年9月30日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。其后，全國(guó)20多城市都發(fā)布了限購(gòu)政策，給火熱的樓市澆了一瓢冷水。
8 開發(fā)商100%自持土地
2016年11月16日和17日，在“930新政”出臺(tái)之后，北京一連推出四宗經(jīng)營(yíng)用地進(jìn)行首拍。大多數(shù)房企對(duì)土地新規(guī)則也表現(xiàn)出積極的拿地態(tài)度，自持100%住宅面積也愿意嘗試。最終，首創(chuàng)中糧天恒聯(lián)合體以57.6億元、住宅自持100%、商業(yè)自持10%的代價(jià)，拿下海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地一地塊。2016年12月1日，萬(wàn)科以109億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)兩宗100%自持住宅地塊。值得注意的是，本次放出的4塊住宅地塊，住宅部分只能作為租賃用房。此后萬(wàn)科公布方案將嘗試眾籌模式開發(fā)。
9 營(yíng)改增開收
自2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開，房地產(chǎn)業(yè)被納入試點(diǎn)范圍。這是1994年實(shí)行分稅制以來(lái)力度最大、最有影響力的稅制優(yōu)化改革。就北京而言，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足兩年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買兩年以上（含兩年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；非普通住房對(duì)外銷售的，按差額征收增值稅。據(jù)調(diào)查顯示，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)下降明顯，符合改革的預(yù)期目標(biāo)，有助于房地產(chǎn)去庫(kù)存，倒逼行業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理，但同時(shí)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、發(fā)票等管理難度上升的新挑戰(zhàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)上升。
10 7090重提
2016年3月31日，北京市國(guó)土局網(wǎng)站再次掛出3宗土地，其中一宗為位于大興區(qū)的綜合性金融服務(wù)用地，另外兩宗為昌平區(qū)地塊。這兩宗昌平地塊明確提出的附加條件是：除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。
北京至少有兩年沒有要求新出讓土地的商品房項(xiàng)目必須執(zhí)行“70/90”政策。在大戶型豪宅市場(chǎng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的當(dāng)下，這個(gè)曾經(jīng)被遺忘的針對(duì)剛需的政策再度重拾，但爭(zhēng)議不小。
