樓市一直是大家非常關心的話題，從前幾年的火爆搶房，到現在的平淡如水，樓市經歷了太多的起起伏伏，牽動了業主、購房者、開發商、銷售人員、金融等等多個方面的利益。國內地大物博，各地方樓市千差萬別，東部房價下跌的時候，西部房價還在猛漲。全國住宅銷售低迷的時候，個別城市創下銷售記錄。房地產多變數，我們不能只盯著個別城市的現象來看待國內整個房地產市場的情況。

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　　不過在“房住不炒”的基調下，2019年對于房地產政策調控倒是比往年多上不少，僅僅上半年全國房地產調控高達251次。去年上半年全國房地產由盛轉衰，調控次數也不過192次。今年調控十分密集，僅過去的兩個月，調控月均超過40次。

　　今年的調控政策中，與往年的基調有所不同，房地產金融風險被擺上臺面。銀行、信托等渠道接下來將執行嚴格的房地產調控政策，那么對于房地產企業來說，最直接的影響就是融資受阻。房地產企業借錢變難了，一系列的計劃將會被改變，眾所周知房企們的負債非常高，負債率高于70%的比比皆是，其中類似融創中國、恒大這樣的企業負債高不可攀。防范金融風險非常有必要，大企業充裕的現金流可以保證安全度過危機，小房企面臨的危機可謂是如雷灌頂。

　　今年上半年，房地產融資環境相對寬松，很多企業拿地頻繁且大手筆，但是4、5月之后融資環境較為緊張。過去房地產融資收緊主要圍繞國內發債展開，但是現在調控的范圍已經擴大至信托，甚至海外融資也受到了限制。不少信托機構在此期間，出現了違規貸款的現象，均被處于相應的罰款，嚴重的還進行了約談，可見此次防范金融風險、收緊融資力度有多大。

　　今年的第一季度，樓市出現小陽春，很多城市的住宅銷售情況有所回升，同時全國首套房平均貸款利率回落，房屋購買欲激增，房地產企業拿地、新開工較為頻繁，因此對于融資的需求也明顯增大。截至2019年1季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，環比上升0.56%。

　　海外發債，一直是房地產企業補充融資的重要渠道，過去眾多企業通過海外發債來解決資金短缺和債務到期償還的問題，如今這一渠道也被政策性收緊。具體要求房地產企業海外發債只能用于年內到期的中長期債務。

　　融資渠道收緊，對于房地產企業最致命的就是大量債務集中到期，按照以往的慣性，會進行一些改變來應對。例如加大銷售優惠力度、短時間內收回資金，這個以恒大的全員營銷最為出眾；當然想要快速獲得巨大的現金流，出售旗下資產是最粗暴的方式，經常會看到哪個房地產企業又轉讓地塊、出售熱門項目等等的新聞；另外還要控制規模，拿地、開新盤都會放緩，其中類似地王這樣的重大項目，基本上是不敢碰的，不僅耗資巨大，工程久遠且容易出現重大風險，即使是一線房地產企業也要考慮再三。政策調控密集，房地產企業融資收緊，樓市降溫或來臨。