房價不斷反彈，目前許多二線城市房價也和一線城市一道飆高，而且出現了“越限越漲”的狀況。想要對房價進行真正有效地調控，短期的去杠桿和長期的多方制度配合都是十分必要的。

　　今年以來，“地王、假離婚、通宵排隊”等字眼頻繁印入眼簾，而這些熱詞的背后卻無一不在指向國內樓市火暴，房價飆升的真實情況。19日，由國家統計局公布的《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（以下簡稱《變動情況》）似乎也印證了上述觀點。

　　《變動情況》發出的數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。與上年同月的價格相比，70個大中城市中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

　　此消息一出，媒體紛紛表示，國內8月份70個大中城市的房價漲勢驚人，一線和二線熱點城市的一手房、二手房價格在持續走高。

　　某研究院智庫中心研究總監更分析稱，此次8月份新建商品住宅價格環比增幅是自2010年5月份以來的最高環比增幅，創下了近76個月的新高。

　　房價“高燒”難退為哪般？

　　8月份房價漲幅反彈創新高，既在意料之中，也在意料之外。不少業內人士對記者表示。實際上，歷次房價回落曲線均往往呈現拋物線或震動下行態勢。不過此次8月份房價漲幅頗高，還是不得不讓人感嘆，今年的“秋老虎”熱得相當厲害。

　　北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為，房價上漲的原因始終要落到供求關系的緊張上。

　　“一線城市和有優質資源的二線城市，人口吸引力比較大，住房供不應求房價必然上漲。”趙秀池對《中國產經新聞》記者說道。

　　著名房地產專家謝逸楓對此也表示贊同。在他看來，我國目前的城市發展還很不平衡，城鎮化的進程還沒走完，城市家庭結構分裂，隨著二孩政策的開放，住房需求也隨之旺盛起來。與此同時，一二線城市的資源密布，住房作為剛性需求自然在這些城市也會顯得更為迫切。不過這些年，大中城市的土地資源其實嚴重缺乏，新增土地供應在持續下降。

　　“可供開發建設住宅項目不斷地萎縮，土地供應上不去，地價瘋狂上漲、地王頻現，房價自然也跟著上漲。”謝逸楓對記者坦言。

　　除此，業內專家也指出，國內的房地產市場實際上是一種非市場化的市場，政府和政策因素甚至在一定程度上會決定房價。

　　謝逸楓進一步解釋道，這一輪的房價上漲同2009年至2010年貨幣超發、流動性過剩、個人房貸與土地市場加杠桿以及人民幣貶值導致的資產荒邏輯，如出一轍。

　　上述業內人士分析表示，從2014年10月開始的這輪房地產上行周期，各地通過調整行政手段、金融杠桿，使得貨幣放水和房貸持續寬松。盡管目前貨幣政策正在趨于中性，但流動性實則仍然過剩。

　　后續在房貸優惠等刺激政策的持續之下，房價的上漲預期又被不斷推高。房地產貸款加杠桿、土地市場加杠桿、第三方平臺也不斷給樓市加杠桿，房地產資產價格異常膨脹。

　　另外，值得一提的是，某研究院研究總監在接受記者采訪時指出，從實際情況來看，此次房價上漲和傳導效應有著密不可分的關系。

　　眾所周知，每一輪的房價上漲都是從一線城市開始，然后從二線城市波及到三四線城市。房價膨脹的傳導效應就像石子落水后引發的層層漣漪。

　　該總監坦言，某個城市的房價突然上漲，很可能會使得此類城市的房企調整定價策略，價格呈現漲多跌少的情況。與此同時，其他城市房價上漲的“謠言”也很容易影響消費者的購房決策。

　　記者通過梳理發現，今年3月份以來，不少媒體都對房價的過快上漲做出了不同程度的“聲討”，局部房價翻倍，地王頻出。

　　“但是相應的調控政策出臺并不及時，調控手段也依然是之前的行政手段，目的、目標和方向與此前一樣，只穩定預期，以抑制需求為主，供應端問題并沒有得到解決。”謝逸楓強調表示。

　　恐慌情緒導致“越限越漲”

　　面對房價持續的“高燒”不退，各地紛紛出臺調控政策。但隨著各大城市限購限貸信號的釋放，房價反而出現了短期內的異常上漲的情況。

　　比如近日才發布實施住房限購的杭州，調控內容包括在杭州市區限購范圍內，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。但是，據媒體報道稱，限購實施的前一夜，杭州的外地購房者開始瘋狂簽約，杭州市區（含余杭、富陽）創造了單日商品房銷售3265套的歷史紀錄。二手房簽約同樣創下歷史新高，達到1840套。

　　再如，由于北京通州限購，北京東部周邊鄰近地區房價都出現了大幅上漲的情況。北京的周邊城市香河本隸屬于河北廊坊市，但因距北京市中心僅45公里路程，也成為了不少消費者購房的熱點城市。

　　記者整理發現，香河從2015年9月至今年8月，商品房均價一路升至12500元每平。

　　香河某房產銷售員小梁（化名）向記者透露，香河今年年初的均價僅為5500元每平米上下，隨后受大環境、政策等因素影響，至中秋節9月15日當天均價已達到15500至17000元每平米，而后16日提至19500至20000元每平米，兩天后18日竟然又暴漲到25000元每平米。

　　專家認為，恐慌情緒是導致“越限越漲”的始作俑者。

　　房地產與人居學者馮國良甚至坦言，這和“狼來了”的故事無異，時間久了大家就會出現審美疲勞和信心塌方，民眾如同驚弓之鳥，難免產生購房的羊群效應。

　　值得注意的是，房價的不斷上漲也促使投資、投機的需求旺盛。實際上，近來投機性購房與恐慌性購房的比例正在明顯提高。

　　業內人士坦言，目前急需買房自住的比例其實并不高。很多人甚至是在看到房價暴漲之后才決定“炒”一把。不過，隨著貨幣的大放水，很多家庭的財富確實也面臨縮水的尷尬。相比之下，買房便成了家庭資產增值保值的重要手段。恐慌性購房和借機炒房的比例也隨之提升。

　　組合拳調控可能出現

　　恐慌性購房、借機炒房和限貸限購政策似乎陷入了短期內“越高越調，越限越漲”的怪圈。那么，各地在出臺調控手段時應該如何保證政策效力不打、少大折扣呢？

　　該總監坦言，消費者恐慌性購房的背后和大家對于政策后續走向的不同理解有關。后續各地出臺政策前，應該加強會議保密，防止各類版本的“流言”出現，穩定市場預期。

　　與此同時，政策出臺前后的市場交易數據也要格外關注，對于部分異常數據應該重點監查。若存在中介慫恿購房者購房的情況，監管層面應該積極發聲。對于部分盲目入市的現象，房管部門應該不斷強調風險自擔的內容，這對購房者能產生一定的震懾能力。

　　業內專家提示，除此之外，在政策出臺后，應該適當對部分熱點樓盤進行限制交易，或者說對部分近期房價上漲過快、超過一定幅度的樓盤要進行管控。“只要管控得當，甚至可以倒逼部分購房需求到郊區購房，達到去庫存的目的。”該總監對記者說道。

　　另外，也不少專家表示，以此次杭州限購為例，從調控力度來看還是比較“溫柔”的。但專家也強調，如果后續調控已出臺的一線、強二線城市房價不降、房價暴漲與成交火暴，地方將調控加碼，甚至拋出大招或組合拳“殺招”。

　　謝逸楓表示，短期的調控手段，最有可能的政策大招或組合拳為去杠桿，比如：提高一二套房貸首付、利率，提高限購、限貸條件和標準，取消稅收優惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺等政策。

　　從長遠來看，則會出臺長效調控機制。謝逸楓認為：“通過供應與需求及政策的三個制度進行改革，即土地制度、住房制度、金融制度、戶籍制度、社保制度、稅收制度等方面深化改革，才能做到真正意義上的調控。”

　　不過，讓住房回歸居住功能，政策調控顯然還有很長的路要走。

　　趙秀池坦言，各地還是應該根據當地實際情況，推出適合自己的政策。同時，可以考慮加大發展房屋租賃市場，通過穩定的租賃關系和較低的居住成本來減少買房的需求。這對住房市場的平穩健康發展也將大有裨益。