前些時候，北京市發(fā)放了幾個項目的商品房預(yù)售許可證，備案平均售價突破了9萬元。兩個月前發(fā)放的幾個項目，預(yù)售均價在9萬元以下。與之相比，差不多提高了1萬元。
其背景有二，一是北京市將推出一大批共有產(chǎn)權(quán)住房和公有租賃住房。少量的高價位商品房，反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，會被對沖和攤薄。
二是地產(chǎn)商取得這些項目的土地有一年以上時間，并早已具備銷售條件。而且，預(yù)售證的均價要低于周邊同類二手房售價。
從市場反應(yīng)看，相當(dāng)?shù)钠椒�(wěn)。據(jù)介紹，由于備案售價要比周邊房價低出不少，每個項目排隊的購房者數(shù)量都很多。除了售價低于市場預(yù)期引發(fā)追捧，它也從側(cè)面表明，新房供應(yīng)不能滿足需求。
不僅是北京，上海、南京、杭州等熱點城市，也存在這種現(xiàn)象。上海一度出現(xiàn)了所謂“茶水費”等不正常的加價行為。其原因，主要也與售價和供應(yīng)量有關(guān)。
這給各地對調(diào)控預(yù)期心理的管控，帶來了一定的挑戰(zhàn)。
熱點城市之所以房價壓力較大，與供應(yīng)不能滿足需求有關(guān)。因此，中央政府主管部門一再要求這些城市加快供應(yīng)，包括住宅土地供應(yīng)和商品房有效供應(yīng)。特定時期，各地對商品房預(yù)售價進(jìn)行干預(yù)是可以理解的，但預(yù)售證不能卡著不發(fā)放。
根據(jù)過往的規(guī)律，下半年尤其是四季度，是各地保障性住房的入市高峰期�？陀^上，這為各熱點城市放行一批高價位商品房提供了機會。雖然大城市核心城區(qū)的土地供應(yīng)日漸稀缺，但總還是有少數(shù)幾個項目的，它們的售價也會比較高。
從這個角度說，北京市以及上海市年內(nèi)很可能再放行一兩個備案價高于10萬元的項目。同樣，即使如此，它們被批準(zhǔn)的平均售價很可能還是會低于周邊的高價二手房。但備案均價從不超過9萬，到不突破10萬，到10萬以上，階梯式的抬升，會不會被市場情緒誤讀？
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房售價得到控制，二手房價格已基本停漲，北京深圳的二手房甚至已轉(zhuǎn)為微跌。而一線城市對二線城市，是有一定示范效應(yīng)的。這種局面來之不易。
對市場情緒的管控，就是對預(yù)期的管控。要確保政策信號不被誤讀，就要穩(wěn)定市場情緒。譬如，如果給極少數(shù)項目發(fā)放備案價高于10萬元的預(yù)售許可證，必須向市場明確傳達(dá)這樣的信號：發(fā)放許可證是必要的，但只是個案，不代表整個調(diào)控口徑的放松。
市場情緒可能的誤讀，不僅是對極少數(shù)高價位商品房項目的放行，還包括一些特殊政策。比如，一些二線城市即使在此輪樓市調(diào)控時期也規(guī)定，對引進(jìn)的高學(xué)歷人才和急需的專業(yè)人才，采取特殊政策。這種做法完全可以理解。但必須向社會公開解釋清楚，防止被誤讀。
此輪以限購限貸限售限價為代表的調(diào)控，是去年10月開啟，今年3月下旬強化的，至今不足一年。我個人特別要提醒的是，已實施限購政策的城市，今年年底以前都不可放松，甚至不可以做出易被市場情緒誤讀為放松的動作，包括調(diào)整限購區(qū)域。
中央提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，我個人理解這句話的意思，包括保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定，市場價格的穩(wěn)定，市場情緒的穩(wěn)定。而政策的穩(wěn)定至關(guān)重要。
從長遠(yuǎn)看，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，應(yīng)該要與房地產(chǎn)長效機制對接上。換句話說，現(xiàn)有的調(diào)控政策，不可輕言退出，而應(yīng)等房地產(chǎn)長效機制初見雛形以后再說。
短期呢，要看年底的中央經(jīng)濟工作會議的部署。至少過去兩年，中央經(jīng)濟工作會議都對房地產(chǎn)市場管理有著清晰的表述。各地必須以此作為管控明年房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)思想。
但調(diào)控口徑不放松，并不意味著各地在房地產(chǎn)市場方面無可作為。以下幾個層面，熱點城市應(yīng)該加緊推進(jìn)。一是加快土地和商品住宅的有效供應(yīng)。包括給一批符合條件的商品房項目發(fā)放預(yù)售證。二是培育住房租賃市場，尤其是加大公有租賃住房供應(yīng)，出臺切實措施鼓勵機構(gòu)發(fā)展租賃住房市場。三是保障性住房的供應(yīng)不能停。
